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自去年二手房参考价发布以来，深圳二手房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套。
1 n+ H* f4 U3 r7 R0 v { 据深圳中原研究中心监测，目前深圳整体房价较高位已经下跌近2成，尚未见止跌迹象，继续下行态势明显，预计未来一段时间，深圳二手房价仍将维持在低位。
/ ~7 W& }& d9 t* ? 日前，深圳中原研究中心选取深圳关注度高的56个样本楼盘，以2017年至今为样本时间周期，通过收集2022年样本楼盘最新成交价格，测算2017-2021年深圳购房者平均持有成本，以此计算两个数据的差异率，即二手房价格压力值，由此对深圳二手房进行价格压力测试。深圳中原研究中心称，该“压力值”可以理解为二手房成交价能下跌的幅度，压力值为负数则代表超出2017年以后购房者的购房成本。 2 d* y3 P6 i! [
高价盘更抗压 6 F1 @1 G, u3 G9 B) U
统计显示，深圳高价楼盘价格压力值多为正。56个楼盘中，最新成交均价10万以上楼盘仅有1个压力值为负值（纯水岸）。其中，恒裕滨城目前单价超30万，高于近五年持有成本34%，为56个样本楼盘中，单价最高，价格压力值也最大。 : i, E9 h' Q7 m& n! z3 O3 V, o
% x- Y( e$ ^; t, S4 w 56个样本楼盘的平均价格压力值为0.5%，价格压力值为正的有32个，占比57.1%，占多数，代表这些楼盘目前成交均价依然高于持有成本。其中，价格压力值主要分布在-10%-20%之间，最新成交均价密集分布于在4-10万，占比83.9%。尤其值得注意的是，这中间，0%-10%分布最广，占比42.9%，有24个楼盘，可以承受的下跌空间已经不大。一旦平均价格再跌10%，即使不计算后续的贷款利息支出，那么也将有超过八成的楼盘均价将低于持有成本。
8 V" H" \$ D4 ^. V1 U. B 最新成交均价高于近五年购房成本10%的楼盘有8个，南山、福田分别有3个，龙华、宝安各1个，多为高价豪宅项目。价格压力值居前的多为高价项目，说明部分高价产品过去五年累计涨幅靠前。
7 y9 \" ?3 s# q+ K: L p 东西部涨跌不一 6 k8 x0 t0 s, T9 y
统计显示，深圳东部四区平均价格压力值为负。 ! h6 T1 q2 W9 n. e: n j9 B; t
以行政区为单位，区域内各楼盘平均价格压力值为正的有五个区，为负的四个区分别为盐田、坪山、龙岗、罗湖，代表目前这四个区域内的样本楼盘平均价格已经低于持有成本了。
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中西部价格压力值依然为正，龙华位居第一，平均价格压力值为5.4%；福田位居第二，价格压力值为3.3%；南山区第三，价格压力值为2.1%。其他区宝安、光明也皆为正。 ; n4 g' M ^5 b# {
可以看出，2017年以来，中西部涨幅较大，依然能覆盖近一年多以来的跌幅和利息支出，而东部区域出现滞涨，压力值皆为负。 # E! ^, A( D2 S t8 B4 [
上涨楼盘越来越少 % U% W: N: e& G
2017年至今，超九成楼盘价格依然保持上涨。从涨跌幅区间看，上涨楼盘占比91.1%，大多分布在0%-80%之间。其中，上涨20%-40%楼盘25个，占比44.6%，超过四成；其次为上涨10%-20%和40%-60%，各为8个，占比14.2%。涨幅超过200%的有1个，为恒裕滨城花园。可以看出，虽然近一年多以来深圳房价持续调整，但是2017-2021年上半年房价累计涨幅较大，大多数楼盘依然保持了较高的涨幅。
. E4 ], q3 Q4 ?2 D. V 2017年至今，深圳二手房涨跌幅比例分布
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9 c6 e# o9 J* g; f' G 但2021年至今，仅6个楼盘价格增长，其中恒裕滨城增长24.6%，增幅最大。香山里花园跌幅最大，为40.5%。大多数楼盘价格在下跌，超3成楼盘跌幅在10%-20%。从涨跌幅区间看，相对于2021年，上涨楼盘占比仅有10.7%。涨跌幅大多分布在-30%-0%之间。其中，下滑10%-20%的楼盘18个，占比32.1%；其次为下滑5%-10%，有10个，占比17.9%。 - S' O3 O5 ~5 q0 ^' m
2021年至今深圳二手房涨跌幅比例分布
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* i' i0 M) i6 ?7 F8 @ 2021年以来，深圳多数楼盘房价出现较大幅度调整，个别楼盘逆势上涨。随着调整的持续，预计价格跌幅将继续扩大。其中，东部区域楼盘由于价格压力值较低或已经为负，业主将承受更多的压力。
' \) q z+ p4 E1 y+ k2 z6 Y' g 八成业主挂牌价高于成交价10%
) Q9 c" Q6 v9 j6 g; m1 ~+ z 对比目前成交均价与挂牌价，所有楼盘挂牌价都高于成交均价，部分楼盘平均挂牌价甚至远高于成交均价，挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。 + } y, v8 B8 {& b% c
其中，挂牌价高于成交价10%-20%分布最多，共有25个楼盘，占比44.6%。其次为20%-30%，共有16个楼盘，占比28.6%。5%-10%有9个楼盘，占比16.1%。挂牌价高于成交价10%的占比80.4%。在市场持续低迷，挂牌量不断增多背景下，业主挂牌价远高于实际成交价成为市场趋势。
. _7 z2 M" p; u+ i 展望未来深圳二手房市场，，一方面，二手挂牌量不断创新高，挂牌价回落，访客量仍处于低位，议价空间升至高位，各项指标表明市场仍在调整中。另一方面，新房内卷严重，折扣也越来越普遍，新入市楼盘价格亦不断创近几年片区内新低，“片区最低价”字眼越来越常见，将进一步压制二手房。 8 ?! F, V ^ O& b G1 b7 T3 D$ P
责编：彭勃 % M5 r: p% J) W7 Z1 S- z
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